光明地產(chǎn)：借力新風(fēng)口，筑亮新征程
類別：公司研究 機(jī)構(gòu)：中信建投證券股份有限公司 研究員：陳慎 日期：2016-07-21
光明地產(chǎn)： 光明集團(tuán)旗下唯一地產(chǎn)平臺(tái)：公司是光明集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心平臺(tái)，于15年10月完成與海博股份的重組，資產(chǎn)悉數(shù)注入上市平臺(tái)，形成房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代物流的雙主業(yè)格局。
房地產(chǎn)板塊：踐行區(qū)域深耕，成長(zhǎng)屬性彰顯：公司80%的開發(fā)項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角核心城市（20%位于上海）。自12年起逐步加大拿地規(guī)模，14年拿地為近5年來最高峰，大多集中長(zhǎng)三角區(qū)域，完整享受此輪政策寬松帶來的量?jī)r(jià)機(jī)遇。15年銷售金額126.7億，同比增長(zhǎng)97%，得益于豐富的可售資源和充足的推貨意愿，據(jù)我們跟蹤16年上半年銷售同比增長(zhǎng)約150%，我們預(yù)計(jì)今年全年有望突破200億（增速超60%），為16、17年業(yè)績(jī)帶來保障。
現(xiàn)代物流：占據(jù)風(fēng)口正當(dāng)時(shí)：與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)冷鏈物流仍具備較大發(fā)展?jié)摿?，而公司稟賦優(yōu)勢(shì)顯著，冷庫(kù)規(guī)模位居上海第二。自13年起，公司不斷加碼冷鏈物流，先后打造西虹橋冷鏈物流園區(qū)，整合菜管家生鮮電商平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)模式上積極盤活存量資產(chǎn)，借助申宏市場(chǎng)在上海冷凍品交易的壟斷地位，與現(xiàn)有冷鏈物流產(chǎn)業(yè)形成配套，形成了集上游采購(gòu)、冷藏運(yùn)輸、訂單管理和終端配送為一體的冷鏈全產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式。
業(yè)績(jī)承諾+連續(xù)增持彰顯大股東未來信心：15年重組時(shí)農(nóng)房集團(tuán)承諾15-17年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利35億元，15年當(dāng)年業(yè)績(jī)完成率僅60%，但15、16年銷售高增長(zhǎng)為未來業(yè)績(jī)承諾提供支撐;15年中以來大股東連續(xù)增持（累計(jì)增持比例0.5%）彰顯對(duì)公司未來發(fā)展信心，也為當(dāng)前股價(jià)提供充分安全邊際。
盡享國(guó)企改革和區(qū)域戰(zhàn)略紅利：集團(tuán)對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)形成較完備覆蓋，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源有望同公司現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng);豐富存量土地為公司未來資源拓展提供巨大空間。隨著崇明撤縣設(shè)區(qū)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，在崇明坐擁豐富存量土地的光明集團(tuán)有望充分受益資源扶持和價(jià)值重估，公司未來的開發(fā)潛力令人期待。
估值具備支撐，給予“買入”評(píng)級(jí)：據(jù)我們測(cè)算，當(dāng)前公司每股RNAV12.5元/股，折價(jià)29%，預(yù)計(jì)16、17年EPS為0.64、1.02元，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。